Verovelvolliset ovat jo tottuneet kiinteistöjen kotimaankaupan käännettyyn verovelvollisuuteen, mutta muutaman kuukauden päästä kuuluvat sen alaisuuteen kuuluvien palveluiden joukkoon myös metallituotteet. Kiinteistöjen käännettyyn verovelvollisuuteen kannattaa kuitenkin kiinnittää entistä enemmän huomiota, koska kaikki kiinteistöasiat eivät kuulu sen joukkoon. Joskus kiinteistö on verotettava normaalilla tavalla, kuten muutkin tuotteet. Milloin ja millä ehdoilla kiinteistöihin sovelletaan käännettyä verovelvollisuutta?

Kiinteistöjen liikevaihto on säännönmukaisesti verotonta liikevaihtoa. Verottajaa ennen kaupantekoa informoitaessa voidaan kiinteistön myynti tai vuokra verottaa vapaaehtoisella arvonlisäverolla, mikäli kauppa solmitaan verovelvollisten kesken. Vapaaehtoista verotusta ei voida soveltaa silloin, kun kyse on asunnon myynnistä tai vuokraamisesta. Aluksi voi tuntua oudolta, että yrittäjä haluaisi lisätä arvonlisäveron vapaaehtoisesti, mutta sille on olemassa täysin selvä ja looginen perustelu. Kun kiinteistön myyjä on itse maksanut myyntiin menevästä kiinteistöstä (se ostettaessa tai sitä korjattaessa) arvonlisäverolla verotettuja kuluja ja vähentänyt ne tuotantopanoksista maksettavana verona, olisi verottoman myynnin osalta ostettaessa tai rakennettaessa tuotantopanoksesta maksettu vero maksettava valtiolle takaisin. Tämä siksi, että verotonta arvonlisäveroa varten tehtyjen kulutusten tuotantopanoksesta maksettua veroa ei ole sallittua vähentää. Mikäli kiinteistön uusi ostaja on kuitenkin elinkeinonharjoittaja, ei arvonlisän lisääminen kauppaan ole hänelle ongelma. Myyjä lisää kauppaan vapaaehtoisesti arvonlisäveron ja säilyttää oikeuden tuotantopanoksesta maksettavan veron vähennykseen, ja ostaja voi vähentää lisätyn arvonlisäveron tuotantopanoksesta maksettavana verona. Tämä sillä edellytyksellä, että kiinteistö ostetaan verotettavan yritystoiminnan tarpeisiin. Arvonlisävero on neutraali vero, joka ei saa rasittaa elinkeinonharjoittajaa.

Kun elinkeinonharjoittaja on ilmoittanut verottajalle arvonlisäveron vapaaehtoisesta lisäämisestä, on kaupasta ilmoitus laadittaessa ja myös verovelvollisuus täytettäessä muistettava se, että on sovellettava käänteistä verotusta (ostajalla on arvonlisäveron laskemisen ja maksamisen velvollisuus). Elinkeinonharjoittajat ovat yleensä tottuneet jäsenvaltioiden keskeiseen kaupankäynnin käännettyyn verovelvollisuuteen, mutta kotimaankaupan käännetty verovelvollisuus on hieman harvinaisempaa. Ennen kaikkea sen vuoksi, että kotimaankaupan käännetty verovelvollisuus on poikkeus, jota voidaan käyttää vain tiettyjen erityistuotteiden suhteen. Ennen Viron liittymistä EU:hun vuonna 2004 käytettiin Viron kotimaankaupan käännettyä verovelvollisuutta metsämateriaalin myynnissä. EU:hun liityttäessä oli Viron luovuttava tästä mahdollisuudesta. Virolla on tällä hetkellä kuitenkin oikeus soveltaa käännettyä verovelvollisuutta kiinteistöjen, arvometallien ja metallijätteiden myynnissä. Vuoden 2017 alussa mukaan tulevat metallituotteet, joiden täsmällisempi luettelo on esitetty arvonlisäverolain (KMS) 41¹ § 2 mom 5. kohdassa.

Käännetty verovelvollisuus merkitsee sitä, että myyjä antaa kyllä arvonlisäverollisen myyntilaskun, mutta viittaa myyntilaskussa KMS:n 41¹ §:ään ja ilmoittaa myyntisumman vain ALV-ilmoituksen 9. rivillä. Ostajalla on arvonlisäveron laskemisen ja maksamisen velvollisuus. Eli siis ostaja lisää myyntihintaan 20 % arvonlisäveroa ja maksaa sen valtiolle. Mikäli ostajalla on oikeus vähentää koko tuotantopanoksista maksettava vero elinkeinonharjoittamiseen liittyvänä kuluna, ei ostajalle synny todellista verovelvollisuutta. Ostaja ilmoittaa kaupan ALV-ilmoituksen riveillä 1, 4, 5, 7 ja 7.1. Rivillä 5 tietysti sillä edellytyksellä, että ostajalla on oikeus vähentää tuotantopanoksista maksettava vero. Ennen kaikkea myyjän on oltava tarkkaavainen, ettei myyntiä ilmoiteta tavanomaisesti riveillä 1 ja 4. On syytä painottaa, että mikäli kauppatoimi päätetään verottaa vapaaehtoisesti, on käännetty verovelvollisuus sen jälkeen pakollinen.